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  民法第425條規定,「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之」,此為買賣不破租賃原則(即承受前手租約),僅適用於產權人同意出租,並於租賃物交付後,現由承租人占有中之情形。若出租人於承租人中止租賃物之占有後,將其所有權讓與第三人,則第三人無從知有租賃契約之存在,絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理。

  該條第二項是在89年5月5日修正施行,其立法理由是認為:「長期或未定期限之租賃契約,其於當事人之權義關係影響甚鉅,宜付公證,以求其權利義務內容合法明確,且可防免實務上常見之弊端,即債務人於受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約,以妨礙債權人之強制執行,俾杜爭議而減訟源,故明定未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,排除買賣不破租賃原則。」因此,未經公證之不定期租賃契約,其租賃物所有權讓與之時間若是在89.5.5修正之後,則仍有該條第二項規定之適用,亦即,因為不定期租賃未經公證,故不能主張買賣不破租賃,後手承買者不受該租賃契約之限制。

  又違章建築無法辦理保存登記,實務見解認為只能移轉事實上處分權,所以「民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則,應以所有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者,非經登記,不生效力,原審既認定系爭房屋未為保存登記,縱令屬於郭某所有,於出租後贈與被上訴人,無從辦理所有權移轉登記,自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權,應無民法第425條規定之適用。」(最高法院69年台上第720號判例)。換言之,未辦保存登記之房屋,因無法辦理所有權移轉登記,自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。因此,違章建築買賣契約因為無法辦理所有權移轉登記,縱然出租違建,仍無買賣不破租賃原則之適用。


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