高雄律師法通法律事務所

 

 


高雄律師法通法律事務所創所理念 高雄律師法通法律事務所律師簡介 高雄律師法通法律事務所服務項目 高雄律師法通法律事務所勝訴案例 高雄律師法通法律事務所精選裁判 高雄律師法通法律事務所交通路線 高雄律師法通法律事務所線上諮詢 高雄律師法通法律事務所新聞解析

  106年1月1日生效施行房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其重要內容針對常見的租賃糾紛提出規範,主要分成兩類,第一類是應記載事項,例如,應記載「契約審閱期不得少於三日」、「押金數額不得超過2個月之租金」、「出租人應載明租賃期間水電費及相關稅費負擔,不得臨時調漲」、「房屋及設備損壞原則由出租人負責修繕,但如損壞係因可歸責於承租人之事由,出租人可不負修繕義務」、「雙方得否提前終止租約之約定及應提前通知之期間;違約金最高不得超過1個月租金」、「未返還房屋得請求租金之金額外,並得請求相當於一倍租金之違約金」。

  另外,針對承租人保障部分,則透過「不得記載事項」之規範予以保障,其主要內容有「不得約定拋棄審閱期間」、「不得約定廣告僅供參考」、「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」、「不得約定承租人不得遷入戶籍」、「不得約定應由出租人負擔稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」、「出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任」、「不得約定承租人須繳回契約書」、「不得約定違反法律上強制或禁止規定」。

  若房屋租賃定型化契約違反上開規定,依據消保法第17條規定,該契約條款無效。又行政院所公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。另依據消保法第56條之1,出租人若違反房屋租賃定型化契約,最高可處新臺幣30萬元之罰鍰;若令其限期改正而屆期不改正者,得按次處罰。

  但須注意的是,上開規定無效乃需以「企業經營者」與「消費者」間所簽立的「定型化契約」才有適用。也就是必須出租人是「企業經營者」,承租人是「消費者」,並依出租人預先擬定之「定型化租約」,才有上揭應記載及不得記載事項的規定。

如此,有疑問者是,在臺灣社會常以包租公或包租婆等私人方式出租房屋,是否符合所謂「企業經營者」?查,企業經營者,可以是公司、團體或個人,只要是「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」,均可認定為企業經營者,因此,基本上會認定包租公或包租婆等私人收租當老年生活費用者,並非所謂企業經營者。

再者,所謂「定型化契約」,指的是企業經營者所製作之同類契約,並預先擬定相關租賃契約條款, 所以,如果租賃契約中全部的條款內容都是經過雙方個別磋商而來,就不是「定型化契約」,就無上開規定適用。從而,就實務上而言,上開政府規範之應記載事項及不得記載事項,就契約兩造以個別商議下所訂立之租賃契約,並非能得出「違反則無效」之效果,必須審慎研議。

  


電話:07-3338080 傳真:07-3338555 地址:臺南市安平區郡平路458號1樓

電郵:fatong.attorney@gmail.com  地址:高雄市前鎮區桂林街102巷42號